Attenti agli aumenti di affitto! Verificate con cautela la dicitura contrattuale per evitare sorprese inattese e proteggere i vostri diritti.
Immaginate di trovarvi nel vivace mondo delle locazioni, dove le clausole contrattuali si svelano come intricati enigmi da risolvere. Ecco il quadro: siete affittuari e il vostro contratto prevede una clausola ISTAT che garantisce un adeguamento del 100%.
A dicembre 2022, tale clausola è stata attivata, ma ora il locatore vuole un ulteriore adattamento basato sui parametri ISTAT relativi al mese di datazione per il canone annuale del 2023, già precedentemente adattato. La domanda è: è lecito?
Partiamo dal lato legale. L’articolo 32 della legge in questione stabilisce che le parti possono concordare un aggiornamento annuale del canone di locazione su richiesta del locatore, in relazione alle variazioni del potere di acquisto della valuta nazionale.
L’approccio della Suprema Corte
Sul tema dell’aggiornamento del canone, è fondamentale abbracciare completamente la consolidata posizione della Suprema Corte. Quest’ultima sottolinea l’importanza di adottare il criterio della variazione assoluta degli indici ISTAT.
In pratica, si tratta di calcolare la percentuale di aggiornamento in base al canone iniziale, come stabilito nella sentenza Cass. n. 15034/2004. In sintesi, per parlare di aggiornamento del canone originario, è cruciale ricalcolarlo in base alla variazione monetaria completa verificatasi dal momento iniziale del canone al momento in cui avviene la variazione.
Solo in questo modo il corrispettivo originariamente concordato può essere considerato effettivamente aggiornato. Al contrario, nel caso di applicazione della variazione solo ai canoni precedentemente rivalutati, si aggiornano solo tali entità, non rispettando l’impostazione originale del contratto e modificando l’oggetto dell’aggiornamento, come previsto dalla legge.
Quando si parla di “aggiornamento del canone”, ci si riferisce non all’aggiornamento dell’anno precedente, ma all’aggiornamento del canone iniziale. Questo orientamento si discosta da una precedente sentenza della Cassazione, la n. 14673/03, che propugna un aggiornamento del canone esclusivamente in base alla variazione Istat verificatasi nell’anno precedente alla richiesta di aggiornamento.
Tuttavia, il diritto all’aggiornamento non ha origine nella richiesta del locatore, bensì questa serve solo a rendere esigibile e a determinare la data da cui esso è dovuto, non influenzando sul calcolo dell’entità stessa.
Pertanto, anche se il canone dell’anno precedente è stato già aggiornato, l’applicazione dell’aggiornamento basata su conto annualità precedente non rispetta l’impostazione originaria del contratto.
È consigliabile quindi intraprendere un’azione concreta inviando una lettera formale, eventualmente attraverso un consulente legale, al locatore per contestare il calcolo adottato. Tale mossa mira non solo a tutelare i propri interessi, ma anche a creare un deterrente nei confronti del locatore.